继绿城中国之后闻道资本，新城发展也加入了发行高息美元债的行列。作为近两年来首家重启境外融资的民营房企，新城此次发债又是一次“破冰之举”，但其票面利率高企，逼近12%。
6月12日，新城控股（601155.SH）的母公司新城发展（01030.HK）发布公告称，将正式启动新的美元优先票据发行计划。根据公告，票据的定价（包括本金总额、发售价及利率）将由国泰君安证券（香港）有限公司、海通国际证券有限公司、Citigroup Global Markets Limited、中信里昂证券有限公司、招银国际融资有限公司、中信银行（国际）有限公司、淞港国际证券集团有限公司、DBS Bank Ltd.及龙石资本管理有限公司通过累计投标结果厘定。
新城发展同日披露，本次发行的额度预计为3亿美元，发行工作预计在下周完成，最终利率指导价为11.88%，该债券为固定利率、3NCNP2结构、RegS规则下的高级无抵押债券。
同时，新城发展还称，针对即将到期的两笔美元优先票据，发起同步现金收购要约：其一为公司发行的2025年7月到期、票面利率4.45%的优先票据，未偿还本金金额为3亿美元；其二为其子公司新城环球有限公司发行的2025年10月到期、票面利率4.625%的有担保优先票据，未偿还本金金额为3亿美元。以上要约资金来源，为新票据发行收益及内部资金融资。
新城发展这一波高息发债、借新还旧的动作闻道资本，和绿城中国较为类似。
今年2月，绿城中国先后发行了两笔美元票据，金额分别是3.5亿元和1.5亿元，票面利率达到8.45%。由于在大量房企出险后，房企的境外融资渠道几乎处于冰封状态，绿城发行美元债被视为行业的“破冰”动作，但是其高企的利率也备受外界质疑。
毕竟，绿城中国是混合所有制房企，背后有央企大股东中交集团的信用背书。截至2024年末，绿城的总借贷加权平均融资成本仅为3.7%。过去5年间，绿城中国23次发债融资利率区间在3.4%-4.8%。绿城突然高息发债，让外界一度对绿城和大股东的关系猜测纷纷。
对于这笔高息美元债，在今年4月举行的业绩会上，绿城中国执行总裁耿忠强曾作出解释称，这次发债标志着中资地产美元债融资渠道重启，其发行是基于绿城自身的股东架构、负债水平、经营态势的综合考量做出的决策。对于利率水平，他称公司会进行外汇掉期交易，降低该笔债券的实际利率水平，预计降低2%左右。
而此次新城发行美元债，其票面利率更是逼近12%闻道资本，比绿城那笔债的票面利率又高出不少。克而瑞统计数据显示，2020—2023年房企境外债券融资平均利率分别为7.46%、5.99%、6.61%和8.04%。
在高息发债背后，新城控股面临一定的现金流隐忧。根据新城控股2024年年报，尽管其具有889.99亿元年营收和7.2亿元净利润，但是其经营现金流量净额同比减少了85.12%，为15.12亿元；投资现金流量净额13.5亿元，同比增加15.68%；筹资现金流量净额为-90.88亿元，同比收窄54.75%。
今年一季度，新城控股经营活动产生的现金流量净额同比进一步减少90.96%，今年1-5月累计合同销售金额约88.36亿元，同比下降55.27%。
除此以外，新城系的物业上市平台新城悦服务（01755.HK）正深陷高额关联交易风暴中，已导致年报难产、股票停牌、核数师辞任、CFO离职等一系列问题。近日，会计师事务所罗兵咸永道（普华永道的粤语名称）称已辞任新城悦服务核数师，罗兵咸永道在辞任报告中提到，新城悦服务与关联方的部分关联资金往来与银行对账单金额不一致，且未在相关银行明细账中进行会计记录，全年资金流出及流入金额合计高达22.7亿元。
摩根大通发表报告称，新城发展可能会成为两年来第一家发行美元债券的中国非国企开发商，这意味着非国企开发商离岸债券市场可能会重新开放，对行业而言是方向性利好。从股票的角度来看，摩根大通认为，这只是象征性的举动，改善营运现金流是令开发商复苏的更持久方法。
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马一凡
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